L’acquisition d’un bien immobilier est un projet que toute personne souhaite réaliser à un moment ou un autre de sa vie. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier pouvant servir de résidence principale, de résidence secondaire ou de logement locatif. C’est aussi une manière de préparer son héritage pour ses enfants. Toutefois, ce projet nécessite des ressources financières non négligeables.
Prêt immobilier : une charge parfois lourde pour les ménages
Le financement de l'achat ou de la construction d'un bien immobilier est souvent un casse-tête. La plupart du temps, le recours à un prêt immobilier s'avère incontournable. Évidemment, cela a un coût. La conséquence est l'augmentation des dépenses mensuelles de l'emprunteur, ce qui constitue un problème auquel il devra faire face. Globalement essentiel, le prêt immobilier constitue parfois une lourde charge pour les ménages. Nous vous proposons dans cet article des solutions pour alléger ces charges.
Le calcul du reste à vivre, pour s'assurer qu'un prêt immobilier est raisonnable
L'obtention d'un prêt immobilier par un ménage implique pour ce dernier plus de dépenses mensuelles. Quelles que soient ses ambitions, l'emprunteur ne doit pas prendre un crédit dont le montant et le coût sont au-dessus de sa capacité financière. Ainsi, le ménage pourra satisfaire ses besoins et avoir un train de vie décent. Pour s'en assurer, il faut calculer le reste à vivre qui est un concept permettant de déterminer le risque que prend l'emprunteur.
Le reste à vivre correspond au montant mensuel qui reste au ménage lorsqu'il aura fini de payer toutes ses mensualités. Son calcul permet à l'établissement financier de déterminer le risque de défaut de paiement qui se présente. Le reste à vivre varie selon que l'on soit célibataire ou en couple (avec ou sans enfant). Outre la composition du ménage, les organismes prêteurs tiennent compte des autres crédits en cours pour calculer ce montant.
La plupart du temps, le reste à vivre minimal est évalué à 400 euros mensuels par individu. Cela peut varier d'un établissement à un autre. Dans tous les cas, lorsque le reste à vivre est d'au moins 400 euros par individu par mois, la charge du prêt immobilier reste supportable pour le ménage. Dans le cas contraire, l'obtention du crédit est difficile. Le rachat de crédit peut toutefois permettre de réduire le coût d'autres prêts pour augmenter sa capacité d'emprunt.
Le rachat de crédit : une solution pour alléger la charge d'un prêt immobilier
Pour réaliser un certain nombre de projets, il est souvent nécessaire de faire plusieurs prêts dont chacun implique des mensualités. Le rachat de crédit permet de regrouper les différents prêts en un seul afin d'avoir une unique mensualité. L'emprunteur a la possibilité de faire racheter ses prêts immobiliers par une banque ou un organisme prêteur afin de réduire les taux d'intérêt ou de financer un nouveau projet.
Le fonctionnement du rachat de crédit immobilier
Le rachat de crédit immobilier se définit comme une opération visant à regrouper des prêts dont 60 % au moins sont orientés vers l'immobilier. Lorsque ce taux n'est pas atteint, on parle de rachat de crédit à la consommation. Le rachat de crédit immobilier consiste pour un emprunteur à recourir à un établissement financier pour remplacer un ou plusieurs prêts par un autre.
Une fois le ou les crédits rachetés par un organisme spécialiste, c'est auprès de ce dernier que l'emprunteur devra solder ses dettes. L'opération peut concerner un ou plusieurs crédits à la consommation. Le rachat de crédit immobilier permet d'augmenter son pouvoir d'achat, ce qui aide à remplir les critères des banques pour l'obtention d'un prêt immobilier.
Regroupement de crédit immobilier : les différentes formes
Le rachat de crédit immobilier peut prendre deux formes, à savoir : le rachat de crédit hypothécaire et le rachat de crédit cautionné. Dans le premier cas, la garantie est un bien immobilier de l'emprunteur placé sous hypothèque. Dans le second cas, l'établissement prêteur se porte garant de l'emprunteur après s'être assuré que celui-ci lui offre une garantie conséquente.
La garantie est déterminée selon l'intégralité du patrimoine immobilier et mobilier du demandeur. Pour le rachat de crédit immobilier hypothécaire, la valeur du bien constituant la garantie doit être évaluée par un notaire. Par contre, pour le rachat de crédit cautionné, l'intervention d'un notaire n'est pas nécessaire. Dans l'un ou l'autre cas, certaines conditions sont à remplir.
Les conditions pour bénéficier d'un rachat de crédit immobilier
Un cadre légal est mis en place pour l'octroi et la demande de rachat de crédit immobilier en France. Lorsque la proportion des crédits immobiliers représente au minimum 60 % de l'intégralité des crédits à racheter, le nouveau prêt est placé sous le régime des crédits immobiliers. Ainsi, il est nécessaire de respecter le délai de réflexion de 10 jours suivant la réception du contrat avant de le signer.
En revanche, lorsque la proportion ci-dessus évoquée est inférieure à 60 %, le nouveau prêt immobilier est soumis au régime des crédits à la consommation. Dans ce cas, il n'y a pas de délai de réflexion, mais plutôt un délai de rétractation de 14 jours, à compter de la date de signature du contrat. Pour faire racheter son prêt immobilier, il faut répondre aux conditions imposées par l'organisme financier.
De façon générale, les établissements prêteurs accordent peu de chances aux emprunteurs qui ont eu un incident bancaire par le passé. Ils privilégient ceux qui ont un apport personnel conséquent, un taux d'endettement qui ne dépasse pas 35 %, des revenus réguliers, etc. Certains organismes proposent des offres de rachat de crédit immobilier spécialement pour les seniors.
Les frais relatifs au rachat de prêt immobilier
Le rachat de crédit immobilier implique différents frais que l'emprunteur devra payer. Il y a notamment :
- les frais de transfert de compte,
- les frais de dossier à la souscription,
- les frais de garantie,
- les pénalités de remboursement anticipé.
En réalité, des frais sont facturés par l'ancien organisme pour transférer le dossier de l'emprunteur au nouvel établissement. Ce dernier fixe également des frais pour le traitement du dossier de demande de rachat de prêt immobilier. La mise en place de la nouvelle garantie est librement facturée par le nouvel organisme financier choisi. En ce qui concerne les pénalités de remboursement anticipé, elles sont encadrées par la loi. Leur coût maximal équivaut à 6 mois d'intérêts ainsi qu'à 3 % du capital restant dû.
La simulation : l'astuce pour trouver la bonne offre de rachat de crédit immobilier
Les offres de rachat de crédit immobilier sont proposées par de nombreux établissements financiers. Pour trouver la meilleure selon son profil, il faut procéder à des comparaisons. Des sites web spécialisés dans la simulation de prêt offrent aux demandeurs de rachat de crédit immobilier, la possibilité de trouver une offre sur mesure. Il suffit de renseigner quelques informations relatives à son projet pour avoir des propositions adaptées à son profil.
Grâce à certains simulateurs, il est possible de trouver des offres permettant de réduire ses mensualités jusqu'à 60 %, de renégocier le taux d'intérêt… La simulation de rachat de crédit sert à trouver la solution adéquate pour amoindrir la charge que représentent un ou des prêts immobiliers pour le ménage.
Le rachat de crédit et l'achat d'un bien en VEFA
L'achat d'un bien immobilier mis en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) consiste à acquérir un bien en cours de construction. Le financement de ce type de projet n'est souvent pas simple. Le rachat de crédit immobilier ne peut se faire dans le but d'acheter un bien en construction. La raison est que cette opération nécessite l'évaluation du patrimoine qui est encore inexistant en cas de VEFA. La plupart du temps, il est nécessaire de prendre un crédit spécifique pour financer un bien en cours de construction.
Coût d'un crédit immobilier : l'essentiel à savoir
En contrepartie du prêt immobilier accordé à l'emprunteur, l'organisme financier perçoit des intérêts. À ces derniers, s'ajoutent des frais d'assurance emprunteur et bien des commissions. Le coût d'un prêt immobilier est donc composé de diverses dépenses qui alourdissent souvent le budget des ménages. Il est toutefois possible de le réduire un tant soit peu.
Le taux d'intérêt fixe et le taux d'intérêt variable
Le taux d'intérêt d'un crédit immobilier est la commission que l'emprunteur doit payer à la banque ou à l'établissement prêteur pour bénéficier du prêt. Il s'exprime en pourcentage et est déterminé par rapport au montant, à la durée du prêt, à l'apport personnel, etc. Le taux d'intérêt peut être fixe ou variable.
Lorsqu'il est fixe, il ne change pas pendant toute la durée du prêt. Dans ce cas, l'emprunteur est avantagé quand les taux pratiqués généralement par d'autres établissements connaissent une hausse. Cependant, en cas de baisse des taux d'intérêt du marché, il est défavorisé. Toutefois, quelques années après la souscription du contrat, il est possible de renégocier le contrat de prêt en vue d'obtenir un taux d'intérêt plus avantageux.
Quant au taux d'intérêt variable, il est à l'opposé du taux d'intérêt fixe. Il suit l'évolution des taux d'intérêt pratiqués sur le marché. Défini selon un indice de référence, il peut augmenter ou diminuer au cours de la période de remboursement du prêt immobilier. Autrement dit, lorsque le taux d'intérêt est variable, on ne peut déterminer à l'avance le coût total du crédit immobilier.
L'emprunteur peut avoir du mal à maîtriser son budget, mais le taux d'intérêt variable ne constitue pas systématiquement un inconvénient. Selon l'établissement financier choisi, cela peut d'ailleurs s'avérer être un atout pour réduire la charge d'un prêt immobilier.
Le taux annuel effectif global
Le taux annuel effectif global (TAEG) englobe tous les frais dont l'emprunteur doit s'acquitter dans le cadre de son prêt immobilier. Il prend en compte le taux d'intérêt, les frais de dossier, les frais d'assurance de prêt, les frais de garantie et tous autres frais annexes. Évalué en pourcentage, le TAEG ne peut excéder le taux de l'usure qui est déterminé tous les trimestres par la Banque de France. Il faut souligner que le taux de l'usure est calculé pour :
- les prêts immobiliers à taux fixe de moins de 10 ans,
- les prêts immobiliers à taux fixe d'une durée comprise entre 10 et 20 ans,
- les prêts immobiliers à taux fixe d'au moins 20 ans.
Le taux d'usure est également défini pour les prêts immobiliers à taux variable et les prêts-relais, indépendamment de la durée de remboursement. Le coût d'un crédit immobilier dépend essentiellement du taux annuel effectif global. Des frais de courtage peuvent y être intégrés lorsque le demandeur de prêt fait appel à un courtier pour l'accompagner.
Les solutions pour réduire le coût d'un crédit immobilier
La première solution pour amoindrir l'impact financier d'un prêt immobilier, c'est le choix d'un établissement financier qui propose un TAEG avantageux. Il sera nécessaire de jouer sur la concurrence et de comparer plusieurs organismes prêteurs. Afin de se faire une place de choix sur le marché, les nouveaux établissements proposent souvent des taux d'intérêt attractifs et suppriment certaines commissions.
En l'occurrence, les banques en ligne proposent globalement des offres peu coûteuses par rapport aux banques traditionnelles. Certains établissements financiers classiques sont spécialisés dans les prêts sans des commissions données. L'utilisation d'un simulateur permet de trouver le bon organisme prêteur pour avoir un prêt immobilier à moindre coût.
La deuxième solution possible pour diminuer le coût d'un crédit immobilier, c'est de raccourcir la durée de l'opération. Le taux d'intérêt d'un crédit est fonction de la durée de remboursement en partie. La réduction de la durée implique l'augmentation des mensualités. L'emprunteur verse moins d'intérêts à l'établissement financier. Étant donné que le taux d'intérêt représente environ le tiers du coût total d'un crédit immobilier, sa réduction permet à l'emprunteur de faire assez d'économies.
La troisième solution qui s'offre au demandeur de prêt immobilier pour alléger la charge de l'opération concerne l'assurance. L'adhésion à tout contrat de crédit immobilier est conditionnée par la souscription d'une police d'assurance emprunteur. Les établissements financiers proposent systématiquement un contrat d'assurance aux emprunteurs. Depuis 2010, avec le vote de la loi Lagarde, la délégation d'assurance est possible. Cela signifie que l'emprunteur a le droit de choisir un assureur autre que celui que lui propose l'organisme prêteur.
La loi Lagarde a été renforcée par la loi Hamon appliquée depuis 2014 et la loi Bourquin en vigueur depuis 2017. Pour changer de compagnie d'assurance, il faut toutefois veiller à ce que le contrat choisi propose des garanties similaires à celles du contrat de l'établissement prêteur.
Pour finir, le rachat de crédit est une solution permettant d'amoindrir la charge d'un prêt immobilier. L'opération peut concerner des crédits à la consommation ou non. L'accompagnement d'un spécialiste des crédits est utile pour parvenir à ses fins. Le courtier aide son client à monter son dossier et à trouver l'offre de prêt ou de rachat de crédit la plus appropriée.
