Comment investir dans l’immobilier sans acheter de bien immobilier ?

Alors, qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier (FII) ?

Un fonds d’investissement immobilier (FII) est une forme d’investissement financier qui permet aux gens d’investir collectivement dans l’immobilier. C'est comme si vous mettiez en commun votre argent avec celui d'autres personnes pour acheter des propriétés ensemble.

C’est parce que tout le monde n’a pas suffisamment de ressources pour acheter une propriété entière par ses propres moyens. Il existe néanmoins une volonté de profiter des revenus et de l’appréciation du marché immobilier.

C'est comme participer à un buffet de pizzas : vous rejoignez d'autres personnes pour manger beaucoup à moindre coût. De cette façon, tous les participants économisent et bénéficient, mais chacun choisit la saveur.

Dans le cas du FII, il est disponible en bourse, B3 , et permet l'achat d'une ou plusieurs actions — une fraction du fonds. Avec cela, l'investisseur devient actionnaire, pouvant recevoir une partie proportionnelle des gains provenant de l'appréciation du bien et de la distribution périodique des revenus.

À cette fin, le Fonds d’investissement immobilier dispose d’un administrateur qui gère les actions et prend des décisions d’investissement pour augmenter la rentabilité.

Quelle est la différence entre un fonds immobilier et l’achat d’un bien immobilier ?

L’achat d’une propriété peut nécessiter un investissement initial plus important et impliquer davantage de responsabilités de gestion qu’avec les FII. Découvrez plus de détails ci-dessous !

Investissement initial

Pour acheter une propriété, vous devez disposer d’une somme d’argent considérable pour l’acompte et les autres frais, tels que la documentation et les rénovations. Avec les FII, il est possible de commencer avec un investissement plus petit. Après tout, vous achetez des parts d’un fonds plutôt qu’une propriété entière.

Diversification

Acheter un bien immobilier, c’est concentrer une grande partie de son investissement dans un seul bien. Cela est risqué car la valeur de la propriété peut fluctuer et vous êtes exposé à un seul emplacement et à un seul type de propriété. En d’autres termes, c’est comme mettre tous ses œufs dans le même panier au lieu de les partager. Et comme l’a montré l’étude de cas de lequotidienglobal.fr, cela peut avoir des conséquences catastrophiques.

En revanche, dans les FII, il est possible de se diversifier en investissant dans plusieurs biens différents. De cette façon, si le bien n’a pas le rendement attendu, il existe d’autres alternatives de rentabilité pour équilibrer les gains et les pertes.

Gestion et bureaucratie

Lors de l’achat d’une propriété, vous êtes responsable de chaque étape du processus. Il s’agit notamment de trouver le bien idéal, de gérer la documentation, l’entretien et de trouver des locataires.

Dans les FII, cette gestion est réalisée par des professionnels spécialisés , ce qui signifie moins de soucis et de travail. En fait, les responsables de ces décisions connaissent bien le marché immobilier et prennent des décisions d’investissement plus éclairées.

Évaluation

La valeur d’une propriété dépend de plusieurs facteurs, tels que l’emplacement, la demande et les améliorations dans la région. Il est donc essentiel de faire une bonne analyse avant de décider quel bien physique acheter.

Dans les FII, l’appréciation est liée à la performance des propriétés du fonds en général. Par conséquent, si la valeur des propriétés augmente, la valeur des actions FII a tendance à augmenter, augmentant ainsi la rentabilité des investisseurs.

Risques

L’achat d’un bien immobilier et l’investissement dans des FII comportent tous deux des risques. En d’autres termes, acheter un bien immobilier peut être risqué, par exemple en raison de la difficulté à trouver des locataires , ce qui peut entraîner des vacances .

Dans les FII, les risques sont liés à la performance des biens, à la gestion du fonds et aux conditions du marché immobilier.

Comment fonctionne l’investissement sur le marché immobilier ?

Investir dans l’immobilier, c’est comme acheter une partie d’un bien immobilier ou investir dans des projets de construction. C’est une façon de faire travailler votre argent et de réaliser des bénéfices grâce à l’immobilier.

Types de FII

Les types de fonds immobiliers font référence à la classification d'Anbima, qui prend en compte le type d'investissement et la stratégie adoptée. Ainsi, ils investissent plus des 2/3 de leur patrimoine net dans :

• Développement pour le revenu : propriétés en construction pour obtenir des revenus locatifs futurs.
• Développement à vendre : se concentre sur l'achat de propriétés aux premiers stades de développement pour une revente ultérieure avec profit.
• Revenus : biens immobiliers prêts à l'emploi qui génèrent des revenus grâce aux locations.
• Valeurs mobilières et titres : valeurs mobilières liées au secteur immobilier, telles que les Certificats de Créances Immobilières (CRI).
• Hybrides : combinent différentes stratégies d’investissement dans des biens immobiliers prêts à l’emploi et en cours de développement.

Actifs disponibles

Il existe cinq actifs FII disponibles :

Arrière-plans en briques

Ils investissent dans des propriétés physiques, telles que des bâtiments commerciaux, des centres commerciaux, des entrepôts logistiques, des hôpitaux, etc. et les revenus sont générés par le loyer.

Fonds papier

Ils investissent dans des titres et des valeurs liés au marché immobilier, tels que les CRI, et les revenus sont générés par les intérêts et les paiements de la dette de ces titres.

Fonds de fonds (FOF)

Ils investissent dans des actions d’autres FII et les revenus proviennent des fonds immobiliers investis.

Fonds hybrides

Ils combinent des stratégies d’investissement issues de fonds physiques et de fonds papier pour tirer parti des deux investissements et diversifier la source de revenus.

Fonds de développement

Ils investissent dans des projets immobiliers en construction ou en développement, comme des immeubles commerciaux, pour profiter de l’appréciation des propriétés au fil du temps.

Montant minimum à investir sur le marché immobilier

Le montant minimum à investir sur le marché immobilier, comme dans le FII, est inférieur à 100 euros.

Cotations boursières

Les quotas en bourse font référence à la négociation d'actions fractionnaires dans des fonds d'investissement, tels que les fonds d'investissement immobilier. Ainsi, négocier des actions en bourse vous permet d’acheter ou de vendre vos actions facilement et en toute transparence.

Frais et coûts

Le FII a des frais d'administration compris entre 0,25% et 2% par an , calculés sur la valeur liquidative ou la valeur de marché du fonds. Les frais de performance, facturés dans certains cas lorsque le gestionnaire atteint des résultats spécifiques, peuvent s'élever à environ 20 % de l'objectif atteint .

Rendement des FII

Les FII ont des rendements périodiques, mensuels ou trimestriels, proportionnels aux actions acquises . Par exemple, si vous possédez 100 actions d’un FII et que le revenu distribué est de 1 R$ par action, vous recevrez 100 R$ de revenu.

Fiscalité et amortissement

Les revenus distribués par les FII sont généralement exonérés de l’impôt sur le revenu pour les particuliers. Parallèlement, l’amortissement se produit lorsqu’un FII vend un bien de son portefeuille et distribue le produit à ses actionnaires — il s’agit généralement de 20 % du bénéfice des actions.

Quelles sont les autres façons d’investir dans l’immobilier sans acheter de propriété ?

Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier sans acheter directement des propriétés, telles que :

LCI et CRI : titres à revenu fixe émis par des institutions financières et des sociétés immobilières sur lesquels vous prêtez de l'argent et recevez des intérêts ;

Real Estate Equity Crowdfunding : investir de petits montants dans des projets immobiliers via des plateformes en ligne, avec partage des bénéfices ;

Actions de sociétés immobilières : achetez des actions de sociétés immobilières, telles que des sociétés de construction et de développement.

Alors, savez-vous comment investir dans le marché immobilier sans nécessairement acheter des propriétés ? Cela signifie que vous pouvez gagner un revenu pendant votre sommeil si vous faites de bons choix d’investissement et suivez la bonne stratégie.