La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est populaire, car elle répond à un réel besoin sur le marché. Étudiants, seniors, professionnels et touristes ont souvent recours à ce type de logement. Le statut LMNP offre aussi un bon cadre fiscal aux investisseurs. Découvrez les principales erreurs à éviter quand vous payez les taxes liées à l’exploitation d’une LMNP.
Fiscalité d’une LMNP : les erreurs à éviter
N'oubliez pas de déclarer vos revenus locatifs et de payer les impôts qui s'y rapportent
Le statut de LMNP vous oblige à déclarer chaque année vos loyers à l'administration fiscale. En cas d'oubli, vous pouvez payer une amende très lourde, surtout si le service des impôts estime que vous avez fait preuve de mauvaise foi. Cette pénalité peut être égale au dixième des redevances dues. Par ailleurs, il ne faut pas oublier de le faire à bonne date. Le délai de déclaration dépend de votre département. Il est mentionné dans le calendrier annuel fiscal des LMNP. Les loyers que vous avez reçus en espèces sont également imposables.
Pour déclarer vos revenus LMNP, vous avez deux possibilités. Vous pouvez opter pour une imposition par défaut au régime micro-BIC. Il vous permet de réduire de moitié les taxes que vous devez payer. Dans ce cas, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs en ligne via le formulaire 2042 C-PRO. Si cet abattement forfaitaire ne vous convient pas, vous pouvez opter pour un régime d'imposition réel. Vous avez alors droit à des réductions d'impôts selon le montant de vos charges. Ce régime vous permet aussi de prendre en compte la dépréciation de vos biens.
Au régime réel, la déclaration en LMNP se fait par l'intermédiaire d'une liasse fiscale. C'est un ensemble de documents comptables que vous devez établir en fin d'exercice. Vous devez renseigner entre autres les formulaires 2031, 2033-A et 2033-E. Pour déclarer les amortissements, plus-values et immobilisation, il faut remplir le formulaire 2033-C.
La déclaration fiscale d'une LMNP au régime réel est complexe et demande des connaissances solides en comptabilité. C'est pour cela qu'il est fortement recommandé de confier cette tâche à un expert afin de réduire le risque d'erreurs.
Assurez-vous de tenir un registre précis de toutes les dépenses liées à la location d'un bien immobilier
Toutes les dépenses liées à l'exploitation d'une LMNP doivent être enregistrées. Cette recommandation est obligatoire quand vous êtes au régime réel. En effet, avec ce type d'imposition, vos avantages fiscaux dépendent du montant de vos charges. Pour optimiser vos impôts, le calcul des dépenses doit être exact. En régime réel, il existe deux types de charges : les charges courantes et les dépenses amortissables.
Les charges courantes déductibles en régime réel LMNP
Il s'agit des dépenses que vous engagez pour exploiter votre logement meublé non professionnel. Leur liste est très longue. Pour vous faire une idée, voici les types de dépenses courantes qui sont fréquemment déduits dans une LMNP :
- les dépenses liées à l'électricité, au téléphone et à internet,
- les frais d'entretien,
- l'achat de fourniture,
- les intérêts de l'emprunt,
- le coût de l'assurance pour loyers impayés,
- les honoraires liés à la comptabilité,
- les dépenses de publicité,
- les frais du notaire et de l'agence immobilière,
- les charges liées à la copropriété,
- la taxe d'habitation ou foncière.
Les frais d'entretien correspondent aux petites réparations que vous engagez pendant l'année sur le logement meublé. Ils doivent être inférieurs à 600 euros. Quant aux dépenses liées à l'achat de fourniture, ils doivent être inférieurs à 500 euros. Le coût de la tenue de la comptabilité peut être réduit de 2/3 si vous adhérez à un CGA (Centre de Gestion Agréé). Les dépenses liées à la copropriété ne prennent pas en compte les travaux qui sont cités dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
En plus d'inscrire toutes les charges courantes dans un registre, vous devez aussi conserver les factures. Elles serviront de justificatif. Assurez-vous qu'elles possèdent une date ultérieure au lancement de l'activité de location.
Les charges amortissables en régime réel LMNP
Le registre doit aussi indiquer toutes les charges amortissables de la location meublée non professionnelle. L'amortissement est un concept comptable qui vous permet d'évaluer la valeur qu'un bien perd sur sa durée de vie.
Dans le cas d'une LMNP, les coûts qui sont souvent amortis sont ceux liés aux travaux et à l'achat de biens meubles. Cependant, pour considérer ceux-ci comme des dépenses amortissables, ils doivent dépasser un seuil. Il est de 600 euros pour les travaux de réparations et 500 euros pour l'achat de meubles.
L'actif immobilier lui-même peut être amorti. La durée de l'amortissement de chaque élément est fixée selon des usages. Ainsi, pour les meubles, il est de 7 ans en général. Pour les travaux d'aménagement, ils sont compris entre 7 et 12 ans selon leur nature.
À titre illustratif, prenez l'exemple d'un appartement acheté pour 300 000 euros le 01/01/2023 et que vous avez mis en location le 04/03/2023. Vous avez dépensé 60 000 euros pour aménager l'intérieur. Ce type d'aménagement est amorti pour une durée de 12 ans.
La valeur de l'amortissement annuel est donc de 5 000 euros. C'est le montant que vous déduisez des revenus locatifs. Vous aurez consommé totalement cet amortissement au bout de 12 ans. Par ailleurs, vu que le bien a été mis en location au bout de quatre mois, une défalcation au prorata est faite au cours des premières et dernières années.
Tenez-vous au courant de toutes les modifications apportées aux lois, aux réglementations et aux politiques fiscales
La veille juridique vous aide à exercer votre activité LMNP en toute légalité. C'est un aspect que vous ne devez pas négliger, car le secteur de la location meublée non professionnelle a connu beaucoup d'évolution sur le plan juridique. La dernière en date est la loi LMNP 2023 dans le neuf. Elle a sonné la fin du dispositif Censi-Bouvard. Désormais, les propriétaires de biens immobiliers meublés ne peuvent plus récupérer la TVA ni bénéficier d'une réduction fiscale de 11 % sur neuf ans.
Vous pouvez vous tenir informé des dernières évolutions juridiques si vous lisez la presse spécialisée dans le secteur immobilier. Il existe aussi des supports papier et web qui sont consacrés à la veille juridique. Proposition de loi, décision jurisprudentielle, analyse sur l'actualité juridique… Vous ne raterez plus rien grâce à ces journaux.
Vérifiez les règles relatives à l'imposition des plus-values lors de la vente d'un bien immobilier
En cas de vente de votre LMNP, le bénéfice que vous en tirez est imposé. Si vous manquez à l'obligation de vous acquitter de cette taxe, vous pouvez être amené à payer une pénalité. Celle-ci est comprise entre 150 et 1 500 euros.
L'imposition du profit obtenu après une cession de LMNP peut être optimisée à l'instar des revenus locatifs. Pour cela, vous devez d'abord prendre en compte la plus-value brute. Il s'agit de la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.
Pour déterminer la plus-value brute, il faut faire la soustraction entre le prix de revente et le coût d'acquisition. Vous devez également prendre en compte les dépenses que vous avez effectuées au moment de l'achat. Il peut s'agir de frais de notaire ou de travaux d'aménagement. De même, pour le prix de vente, vous devez enlever les éventuelles charges qui vous incombent en tant que vendeur.
Pour illustrer ce propos, prenez l'exemple d'un appartement acheté à 300 000 euros avec des frais de notaire de 8 % (soit 24 000 euros). Son vrai prix d'acquisition est de 324 000 euros. Si vous le revendez à 350 000 euros et que vous avez dû payer 1 500 euros pour différents diagnostics, le prix de cession est de 348 500 euros. La plus-value brute dans cet exemple est donc de 24 500 euros.
Vous devez lui appliquer une réduction pour obtenir la plus-value taxable. Cet abattement varie en fonction de la durée de possession de la LMNP. À partir de la 5e année jusqu'à la 21e, l'abattement sur la plus-value brute est de 6 % par an. À la 22e année, le taux descend à 4 %. Au-delà, vous ne payez pas d'impôts sur le bénéfice. L'administration fiscale prélève ensuite 19 % de la plus-value imposable.
En outre, vous devez vous acquitter de prélèvements sociaux. Ces derniers profitent aussi de réductions importantes en fonction de la durée de détention. Plus vous conservez une LMNP, plus vous avez l'opportunité de bien optimiser sa revente.
Examinez la différence entre les impôts LMNP et LMP
Les impôts d'une LMP au régime réel sont également avantageux pour les propriétaires. En effet, quand leurs charges dépassent les recettes, ils peuvent affecter la différence sur le revenu total de leur foyer fiscal. Cela est possible pendant six ans. Alors qu'en LMNP, le déficit est imputé uniquement sur les revenus issus de la location.
En outre, sous le régime LMP, les propriétaires n'ont pas besoin de payer l'impôt sur la fortune immobilière contrairement à ceux qui ont le statut de LMNP.
Une autre différence entre les impôts LMNP et LMP réside dans l'exonération de la taxe sur la plus-value en cas de vente. Une location meublée non professionnelle ne paye plus cet impôt quand le bien immobilier est détenu depuis plus de 30 ans.
En revanche, sous LMP, une exonération totale peut être pratiquée si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 90 000 euros au cours des deux exercices précédents.
