La servitude ou le droit de passage en copropriété peut être assez compliquée à mettre en œuvre. Il s’agit en fait d’autoriser une tierce personne (un autre voisin ou copropriétaire) à passer sur votre terrain, qu’il s’agisse d’une partie commune d’une copropriété ou d’une partie privative, pour accéder à la voie publique. Les droits et les diverses obligations sont difficiles à appréhender, selon la complexité de la situation. Que dit la loi ?
Servitude ou droit de passage, que dit la loi pour les copropriétés ?
Servitude privée : cela peut-il s'appliquer en copropriété ?
Auparavant, la Cour de cassation considérait que la servitude ne pouvait pas être appliquée à une copropriété. Depuis 2004, cela a changé.
En effet, la Cour de cassation s'appuyait sur l'article 637 du Code civil et estimait que les servitudes ne pouvaient exister que si les propriétés étaient clairement distinctes. Cela allait donc totalement à l'encontre du principe de la copropriété dans lequel les parties communes et les parties privatives sont bien distinctes et identifiées.
Cependant, cette vision des choses de la part de la Cour de cassation était fortement décriée, par les notaires notamment, qui trouvaient des solutions et des clauses pour définir des servitudes dans les règlements de copropriété.
Depuis la révision de la législation concernant la servitude, la Cour de cassation considère que le propriétaire d'un lot de copropriété est également propriétaire de la partie privative qu'il a acquise et d'une quote-part des parties communes.
De ce fait, une servitude peut être établie entre deux propriétaires distincts de parties privatives de façon à ce que l'accès à une partie commune ou à l'une des parties privées soit permis.
Effectuer un droit de passage sur une copropriété
Par principe, comme les parties communes et privatives d'une copropriété appartiennent aux copropriétaires, un copropriétaire n'est en rien obligé de simplifier l'accès à sa propriété à un voisin.
Selon le code civil, article 682, si le terrain du voisin est enclavé, et n'a donc pas d'accès à la voie publique, la loi lui permet de passer sur le fond d'une copropriété voisine pour y accéder. En contrepartie, il doit verser des indemnités.
D'après l'article 683 du Code civil, le passage doit pouvoir se faire du côté de la propriété par lequel le trajet entre le terrain enclavé du voisin et la voie publique est le plus court. Il doit passer à un endroit où il est le moins susceptible d'endommager la copropriété.
Il est possible de décider du droit de passage sur une copropriété soit à l'amiable soit sur décision de justice.
A l'amiable, il suffit d'un simple accord entre les copropriétaires et le propriétaire du terrain voisin. Ce dernier doit faire une demande auprès du syndicat des copropriétaires par le biais du syndic. Il est obligatoire que la constitution de servitude de passage soit à l'ordre du jour de l'AG et donc soumise au vote des copropriétaires.
Le vote se fait à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Si la double majorité n'est pas atteinte, alors la décision peut être prise à la majorité absolue de l'article 25 quand le projet a recueilli au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou encore ceux qui ont voté par correspondance (d'après l'article 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
Ensuite, les copropriétaires et le bénéficiaire du droit de passage signent une convention de servitude définissant le droit de passage, les conditions d'utilisation et la répartition des frais d'entretien et de réfection de la servitude.
Si ce n'est pas possible d'établir le droit de passage à l'amiable, il faut alors s'en remettre à une décision du juge. D'après l'article 682 du Code civil, le propriétaire d'un terrain voisin de la copropriété, qui ne peut pas accéder à la voie publique, peut en référer au juge pour obtenir une servitude de passage sur votre copropriété.
C'est donc le juge qui prendra la décision. Il décidera si la voie d'accès à la voie publique suffit ou pas, selon le niveau d'enclavement du terrain ainsi que la difficulté à accéder à la voie publique. Si le droit de passage est accepté, il faut qu'il soit apposé sur le règlement de copropriété ainsi que sur le contrait de bail si le copropriétaire bailleur loue son bien.
Il est possible qu'une indemnité soit versée à la copropriété par le propriétaire du terrain enclavé. Elle se fixe à l'amiable entre les copropriétaires que cela concerne ou, s'ils n'arrivent pas à se mettre d'accord, par un expert. Le montant de l'indemnité va dépendre du préjudice que subit le copropriétaire.
L'entretien du droit de passage
Lorsqu'un droit de passage est effectué sur une copropriété, on peut se poser une question : le voisin qui passe par votre copropriété doit-il payer des charges ?
Il y a deux cas :
- le droit de passage concerne un autre copropriétaire : alors les copropriétaires utilisant le passage doivent payer des charges pour l'entretenir ;
- le droit de passage concerne quelqu'un d'autre : dans ce cas, il faut rédiger une convention et définir de manière claire la répartition des frais des ouvrages nécessaires au passage, de même que les conditions d'entretien et de réfection.
Si le passage est utilisé par le voisin et les copropriétaires, les frais sont répartis. Si seul le voisin en a l'utilité, alors il devra prendre à sa charge tous les frais. Toutefois, les copropriétaires et le voisin peuvent fixer une autre répartition des frais dans la convention de servitude.
